В американском ЖКХ роль властей нулевая

Представить себе иностранца, работающего на руководящей должности в российской жилищной сфере, прямо скажем, непросто. Тут надо тонко разбираться в национальной психологии, чтобы разумно ответить на жалобу о том, почему вовремя не починили трубу или не вкрутили лампочку в подъезде, да и с бюрократической волокитой в сфере ЖКХ иностранцу не справиться. Зато в американской сфере коммуналки наш человек, оказывается, вполне может себя реализовать. Яркий пример тому — Наталья Евстигнеева, которая за 20 лет пребывания в Новом Свете стала старшим вице-президентом компании Transwestern, занимающейся управлением недвижимостью. «Огонек» побеседовал с ней об особенностях коммунальных услуг в Штатах и их сопоставимости с российскими реалиями.

— Наталья, американское ЖКХ — это ваш осознанный выбор?

— Вообще, по образованию я преподаватель английского языка. Работала переводчиком, была сотрудником российско-американского предприятия. В конце 1990-х оно закрылось, мне было 50 лет, а на новую работу меня брать не хотели. К тому времени у меня уже была Green Card, и я решила попробовать найти работу в США, зная, что в Америке отношение к 50-летним противоположное: считается, что человек накопил определенный опыт и имеет устоявшееся мировоззрение. Так я устроилась в компанию, в которой работаю и по сей день. Впрочем, на первой должности я занималась вскрытием почтовых конвертов и другими, не самыми почетными вещами. Это заставило меня пойти учиться.

— Какую специальность вы получили?

— Вначале я получила лицензию на деятельность в области недвижимости, а затем за два года получила сертификат управляющего недвижимостью. Теперь я работаю в департаменте, занимающемся управлением коммерческой недвижимостью — офисными зданиями, торговыми центрами… При этом хорошо представляю себе, как в США выстроена система ЖКХ для рядовых граждан.

— Расскажите, в чем ее особенности? В чем американская коммуналка расходится с российской?

— Ясно, что американцы, так же как и россияне, хотят, чтобы в доме было тепло зимой и не жарко летом, чтобы подъезд был чистым и мусор вывозился своевременно. Для выполнения этих задач жильцы выбирают комитет или совет, принимающий решения и составляющий бюджет. Он же разрабатывает рекомендации по оформлению и поддержанию внешнего вида холлов и коридоров, озеленению. Эти рекомендации проводятся в жизнь управляющими компаниями.

— Судя по всему, подобная схема действует и в товариществах собственников жилья, которые пусть и не очень активно, но формируются в России в последние годы… Расскажите о том, какие жилищные услуги оказывает управляющая компания.

— Управляющая компания обеспечивает предоставление услуг для нормального функционирования здания и комфортного проживания жильцов. Для этого она заключает контракты с компаниями, которые осуществляют обслуживание лифтов, вывоз мусора и тому подобное. Компании, с которыми заключаются контракты, отбираются на конкурсной основе. Штатные сотрудники самой управляющей компании оказывают элементарную инженерную поддержку вроде замены перегоревших лампочек и ликвидации засоров.

— А конкуренция между управляющими компаниями большая? 

— Конкуренция огромная. Контракты, как правило, заключаются на один год. Это стимулирует компании предлагать конкурентные цены. А те компании, которые уже имеют контракт, стараются работать максимально качественно, чтобы не потерять его в будущем.

— А что в США с коммунальными услугами?

— Здесь ситуация во многом схожа с российской — каждый жилец несет ответственность за оплату коммунальных услуг по личным счетам. Телефон, газ, электричество и вода оплачиваются напрямую в соответствующие компании.

— Но тарифы наверняка не растут с такой же завидной регулярностью, как у нас?

— Устойчивого роста нет. Если он происходит, то связан с затратами компаний на увеличение производственных мощностей, что в результате отражается на тарифах. Немалую роль играют цены на мировом рынке, в частности на электроэнергию и газ. Рядовой американец может сократить свои расходы лишь за счет снижения потребления. В США очень ответственно относятся к потреблению ресурсов. Например, в домах и квартирах американцы устанавливают сенсоры, что позволяет экономить электричество в помещениях, когда в них никого нет. Причем важны не только финансовые соображения, но и соображения экономии природных ресурсов, поверьте.

— Правильно ли я понимаю, что государство ни на федеральном, ни на региональном, ни на местном уровне не вмешивается в происходящее с ЖКХ?

— Действительно, роль властей в организации системы ЖКХ — нулевая. Кондоминиумы функционируют в частном секторе и подчиняются законам рыночной экономики. Однако каждая сфера ЖКХ юридически регламентирована, я говорю о стандартах противопожарной безопасности, качества воды и прочих системах, связанных с безопасностью жизни. Проводятся обязательные проверки. В случае несоответствия установленным стандартам и требованиям на компанию накладываются штрафные санкции.

— А стратегия экономии природных ресурсов, которой следуют американцы, не навязана законодательством?

— В какой-то мере это так. В последнее время все большее распространение получает использование вторсырья. Во многих штатах и административных округах принят закон, по которому как жилые, так и коммерческие здания обязаны собирать в отдельные контейнеры все отходы, которые могут быть отправлены во вторичную обработку,— бумага, картон, бутылки. Соблюдение этого требования строго регулируется законом.

— Насколько оперативно работники сферы ЖКХ реагируют на возникающие у жильцов хозяйственные проблемы?

— Отношения между жильцом и компанией ушли в интернет. Зачастую управляющие компании имеют свои веб-сайты. Жильцу присваивается пароль, и тот получает доступ к интересующей его информации — страховка здания, последние решения комитетов, работающих в разных сферах, график заседания совета жильцов. Помимо этого жильцы могут оставить заявку менеджеру здания на выполнение какой-то работы в их квартире. Менеджер передает заявку инженеру, если он в состоянии выполнить это задание. Инженеры могут легко попасть в квартиру в случае ЧП — протечки или пожара, так как жильцы сдают ключи от квартиры управляющему зданием. Так что реагирование происходит оперативно. Это же касается и коммерческой недвижимости, с которой я работаю: сотрудник фирмы сообщает в локальную сеть предприятия о том, что у него в офисе перегорела лампочка, это письмо переадресовывается инженерам на смартфон. Мы обязаны отреагировать на любой запрос в течение двух часов.

— Какие сильные стороны американского ЖКХ могли бы быть позаимствованы в нашей стране?

— Если честно, то никаких рецептов того, «как поднять российское ЖКХ», у меня нет. Ясно только, что в основе любых действий должно лежать право, а ответственность должна быть четко распределена.

Беседовал Сергей Мельников