Кроме того, власти региона временно приостановили выдачу новых разрешений на строительство жилья на всей территории области, а все начинаемые стройки должны будут пройти экспертизу на обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой. Окончательное решение — за градостроительным советом.

Строительные компании тут же заговорили о как минимум резком снижении прибыли и что цены на квадратный метр жилья могут подскочить в 1,5 раза. Как максимум — пригрозили вообще уйти с рынка Москвы и области. Кто в результате прав и, самое интересное, чья сторона победит?

В начале марта этого года заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин провел встречу с представителями строительных компаний, работающих в Подмосковье, где обсуждались новые градостроительные нормы. «Застройщики этому решению не обрадовались, — честно сказал Герман Вячеславович, — но и особой критики не было. Важно, чтобы застройщики, когда входят в проект, понимали, что правила изменились и каким образом они изменились».

Причиной всего этого послужили многочисленные встречи Андрея Воробьева с жителями подмосковных городов, возмущенных бесконтрольной точечной многоэтажной застройкой, полным отсутствием дорог, социальной инфраструктуры, комфортных условий для инвалидов, необустроенностью парковых зон для отдыха и детских площадок. Как пример — новая Трехгорка, где дома возводили, вырубая деревья в зеленых зонах, а на весь микрорайон не было ни одной парковки. Кстати, въезда-выезда в город тоже нет. Как будто там все безлошадные живут.

Новые правила — первая кровь

В Павшинской Пойме еще этой зимой народ топал до метро «Мякинино» по льду Москвы-реки (сейчас мост уже строится). Или Химки, где высотки росли как грибы после дождя, да еще в самых неожиданных местах. Утром проснулся — а во дворе стоит небоскреб. При этом в достаточном количестве не строилось ни новых детских садов, ни школ, последний бесплатный стадион у города тоже отняли под застройку.

Кстати, первой жертвой высотного строительства пал замглавы администрации Химок Раис Ахмадеев, который уже после областного запрета на высотное строительство подписал очередное разрешение на строительство двух 32-х этажных башен в Старых Химках рядом со стадионом «Маяк». За что и был уволен. А согласно результатам проведенной ревизии, по большинству контрактов у инвесторов практически не было обязательств перед городом. Не начатые контракты, согласно новым правилам игры, будут расторгнуты, а там, где строительство уже идет, власти попытаются уговорить инвесторов вкладываться в инфраструктуру.

Задачи расторгнуть как можно больше контрактов у властей нет. С одной стороны, многие жители недовольны массированной застройкой. Но с другой — квартиры в возводящихся домах уже проданы таким же жителям. И чтобы не плодить обманутых дольщиков, придется искать компромиссы.

Итак, новые градостроительные правила властями обозначены, курс на создание комфортной среды обитания взят. Чего нам от этого ждать?

	Рисунок Алексея Меринова

Цены на жилье вырастут?

Одни эксперты считают, что снижение этажности приведет к снижению плотности застройки, темпы строительства могут сократиться, а цены — вырасти. Многие строительные компании изначально нацелены на возведение домов от 10 этажей и более, и малоэтажное строительство для них невыгодно. Другими словами, гораздо проще оформить один земельный участок под строительство одной высотки, чем несколько участков под средне- или малоэтажки. Кроме того, инженерные коммуникации придется подводить не к одному дому, а к нескольким, что тоже не удешевляет процесс.

Сейчас до 80 новых объектов Подмосковья — выше 14 этажей. По мнению некоторых экспертов, в 9-этажках себестоимость строительства будет процентов на 40 больше. И цены на жилье поползут выше средней отметки в 75 тысяч рублей за метр. Поэтому малоэтажными будут проекты более дорогого сегмента бизнес-жилья, поскольку доходность в массовом сегменте с ограничением этажности будет существенно сокращаться.

И еще один аргумент: Подмосковье занимает одно из последних мест по обеспеченности людей жильем, и ужесточение «правил игры» для девелоперов вряд ли стимулирует их строить более дешевое жилье, к чему их призывают власти. Вместо этого они начнут постепенно осваивать города за пределами области. На это в правительстве Московской области говорят просто: пусть уходят, мы никого не держим. Их место тут же займут строительные компании из соседних регионов.

«Низкая» застройка не менее выгодна

С другой стороны, основной показатель, влияющий на доходность, — не этажность, а плотность застройки. Сегодня норматив по плотности в области — от 6 до 15 тыс. кв. м. на 1 гектар земли. Это позволяет строить здания практически с любой этажностью.

Учитывая гибкие рамки плотности, девелопер может построить на одном участке либо несколько высотных домов, либо много домов более низкой этажности, и доход девелопера от этого не изменится. Но с точки зрения качества проживания более низкая застройка является оптимальной и значительно улучшит внешний вид Московской области.

Себестоимость строительства в Московской области сегодня находится на уровне 50 000 рублей за кв. м. (от 35 000 до 60 000), в зависимости от удаленности от Москвы, наличия инфраструктуры и т.д. Средняя цена на квартиры — 78 000 рублей за кв. м., от 38 000 до 110 000 рублей. Максимальные потери девелоперов составят не более 5% от доходности за счет того, что придется строить больше фундаментов и крыш, но, с другой стороны, они смогут сэкономить на стройматериалах, дорогостоящих кранах и другом оборудовании, предназначенном для строительства более высоких объектов.

Вместе с тем снижение этажности позволит уменьшить сроки возведения домов. Сегодня цены на малоэтажные проекты сопоставимы с традиционными 17-этажками за счет сниженной нагрузки на себестоимость строительства.

По словам Германа Елянюшкина, «профицит жилых площадей в Подмосковье может привести к кризису строительного рынка. Многие построенные дома не удается заселить, цены на жилье уже перестали расти, а в некоторых районах начали падать. А если посчитать количество жилья на вторичном рынке, сдающегося в эксплуатацию, строящегося и запланированного, то туда можно будет переселить весь Дальний Восток и Сибирь, да еще и свободные метры останутся».

Спрос на многоэтажки сегодня снижается, и на этом фоне «низкая» застройка может оказаться даже выгодной для девелоперов. Особенно плохо продаются те самые «каменные джунгли», где понастроены районы многоэтажек с сомнительной транспортной доступностью, без детсадов и магазинов. Если объем строительства и предложений несколько снизится, то это скорее спасет рынок от затоваривания и стагнации, которая сейчас надвигается.

НАШ ЭКСПЕРТ

Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI:

«С государством не спорят, с ним работают»

— Подмосковные власти неоднократно говорили о необходимости ограничения этажности. Это не должно быть сюрпризом для застройщиков. В ситуации, когда активно застраивающееся ближайшее Подмосковье становится фактически «спальным» районом Москвы, — это единственно правильное решение.

Как это скажется на застройщиках? Во-первых, с государством не спорят, с ним работают. Во-вторых, то, что нужно людям, в конечном итоге выгодно и застройщикам. Люди не хотят жить в «гарлемах», следовательно, они просто не будут покупать в них квартиры.

Что касается снижения доходности, то здесь вопрос спорный. Если ценовая разница в Москве и Подмосковье сохранится, то строительный бизнес не перестанет быть рентабельным. В Подмосковье и сейчас уже выгодно заниматься комплексными малоэтажными проектами, включающими всю инфраструктуру. И такие проекты реализуются в области уже не первый год. И девелоперы не жалуются на отсутствие прибыли. Масштабность подмосковных проектов позволяет зарабатывать на объемах продаж и не гнаться за суперрентабельностью. В Подмосковье доходность малоэтажных жилых комплексов в настоящее время составляет в среднем 15—18%.

Более того, в инициативе подмосковных властей речь идет о поступательном ограничении высотности зданий в зависимости и от числа этажей и от удаленности от МКАД. Вероятнее всего, ограничение высотности в ближайшем Подмосковье вынудит застройщиков многоэтажных домов перенести зоны своей активности дальше от МКАД. Тогда и в городах, расположенных в 20—40 км от кольцевой, начнется экономический рост, будет развиваться городская социальная, торговая и развлекательная инфраструктура. Ровно так же, как это последние годы происходит с городами ближайшего Подмосковья.

НАШ ВЗГЛЯД

Андрей Ильницкий, руководитель главного управления внутренней политики и взаимодействия с органами местного самоуправления:

«Установка Воробьева уже работает»

— Несмотря на беспрецедентный размах по строительству в области детских садов, министерство образования в июне объявило, что очередь дошкольников выросла за 2013 год на 8%. Это и следствие градостроительной политики предыдущих властей. По данным на конец прошлого года, например, в Балашихе ежемесячно количество детишек от 1 до 7 лет возрастало на 300 человек. Не только из-за роста рождаемости, но и из-за притока жителей новостроек! Население города за десять лет выросло в два раза. Там гигантская многоэтажная застройка, еще предыдущей администрацией розданы были лицензии и разрешения на такую застройку. Башни росли как грибы! А социальная инфраструктура оставлялась на потом…

Воробьев своим решением остановил эту порочную практику! Новые разрешения по установке нашего губернатора уже не выдаются. Но сколько бы сегодня ни строили садов, поликлиник и школ в Балашихе — мы пока не поспеваем за ростом населения. Это лишь один — пусть и самый тяжелый — пример.

Строительный комплекс области должен работать не только на прибыль застройщиков, а в интересах жителей Подмосковья прежде всего! Установка Воробьева на ограничение этажности вновь возводимого жилья, на приоритет социальной инфраструктуры — сначала дороги, стоянки, поликлиники, детсады и школы, а лишь потом дома — уже работает! Ситуация не сразу, но постепенно выправляется!

Статья «МК»