ГОРОД ОТ УМА : МИФ О ПЛОТНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ

Ведущие:
Оксана Чиж
журналист «Эха Москвы»
Алексей Новиков
руководитель Московского подразделения группы компаний «Thomson Reuters»
МИФ О ПЛОТНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ

О.ЧИЖ: 11: 13 в Москве, действительно программа «Город от ума». Оксана Чиж меня зовут. Алексей Новиков, руководитель Московского подразделения группы компаний «Thomson Reuters», здравствуйте.

А.НОВИКОВ: Здравствуйте, Оксана.

О.ЧИЖ: Мы сейчас будем разоблачать, развенчивать мифы. Мифы о плотности населения. Москвы. Вот мы все привыкли думать, что Москва, это такой забитый людьми город. Забитый, запруженный. То есть, невозможно развернуться, невозможно гулять, везде ты сталкиваешься с толпой людей. Выходишь на Арбат — упираешься в группу туристов, которая неторопливо идет. Входишь в метро — попадаешь там обязательно в час пик, стоишь вот в таком скрюченном состоянии. И такая же история в каких-то крупных торговых центрах . На самом деле — так ли это?

А.НОВИКОВ: Да, на самом деле Москва очень плотный, насыщенный город, но для того, чтобы понять смысл московской плотности для экономики города, необходимо сравнить ее с другими городами мира, и здесь, конечно, много очень интересных тенденций, много различных определений того, что на самом деле есть плотность, как ее измерять, и какой позитивный или негативный потенциал она несет в себе для города.

Ну, вот для начала просто представим себе, что городские жители составляют в мире примерно 3,3 млрд человек, это уже практически больше половины населения, и 7 млрд их будет к 2050 году. Понятно, что вся эта история, это история собственно городского населения, живущего в совершенно разных условиях по плотности, тем не менее.

О.ЧИЖ: То есть к 50-му году количество людей, которые сейчас живут в городах, оно будет сопоставимо с общим населением сегодня земного шара?

А.НОВИКОВ: Совершенно верно, абсолютно точно. И, как мы понимаем, темпы роста городского населения в этом случае колоссальны. Но опять же, под определение «городского населения» попадают и жители больших городов, и малых, и супер-больших городов, и, конечно, нам очень интересно понять расклад городов именно очень больших, поскольку Москва таковым является. Она попадает в различные списки крупные, хотя, естественно, она стоит далеко не на первом месте. На первом месте находится — по размеру населения, не по плотности — агломерация Токио-Йокогама с количеством примерно 37 млн человек, огромный совершенно город. По плотности населения она меньше Москвы и на много, и даже меньше средней плотности Москвы и Московской агломерации, то есть Москвы и Московской области. То есть Йокогама…

О.ЧИЖ: То есть, она очень растянута?

А.НОВИКОВ: Она растянутая, малоэтажная в основном, и квартальная застройка обеспечивает достаточно небольшую плотность при очень большом количестве населения в целом по территории.

О.ЧИЖ: Ух, какой же сложной становится проблема транспорта в таких условиях, наверное. Потому что нужно конца… там, чтобы добраться до каких-то своих родственников или из какого-то пункта A в пункт B нужно преодолеть огромное расстояние, и здесь, конечно, общественный транспорт должен как-то совершенно по-особому, наверное, функционировать.

А.НОВИКОВ: И более того, не просто общественный транспорт, а определенные его виды — скоростной общественный транспорт, а именно — скоростные поезда и электрички, наряду с автомобилями, которые, естественно, также решают эту проблему в условиях достаточно низкой плотности.

Общественный транспорт вообще, как экономическая реальность, может функционировать только в высокоплотных городах. И, в частности, недостаток общественного транспорта в таких американских городах, как Лос Анджелес, например, хотя он постепенно набирает силу, связаны, прежде всего, с низкой плотностью, достаточно, несмотря на то, что сам по себе город очень большой и развитые, но, опять же, по таким общемировым стандартам, плотность не очень высокая.

Так вот, в основном, если мы возьмем крупные мировые города, то там на первом месте, естественно, Япония… не Япония, а Токио-Йокогама в Японии, затем идет Джакарта с 26 млн человек, затем все идет Сеул — это все Индокитай, потом идут, естественно, такие города как Дели, Манила и так далее. Москва находится на 15-ом месте с 15,5 млн человек. Имеется в виду московская агломерация, не только город в пределах собственно городской черты, но и ближайшие пригороды. И в целом, если мы берем плотность городской агломерации, Москва условно говоря и Московская область, она у нас очень маленькая, хотя, все равно больше, чем в Йокогаме, порядка 5 тыс. человек на квадратный километр.

Разумеется, что, если мы посмотрим на саму структуру этой московской агломерации, то увидим, что…

О.ЧИЖ: Она неравномерна.

А.НОВИКОВ: Она абсолютно неравномерна, и, более того, она представляет собой абсолютно уникальный феномен, вот среди этих крупных городов мира. Дело в том, что максимальной плотности Москва достигает на своей периферии. То есть на территории между Третьим транспортным кольцом и…

О.ЧИЖ: Спальные районы.

А.НОВИКОВ: Это спальные районы.

О.ЧИЖ: Это высокая этажность, большие высотки по 12-16 этажей, соответственно, там плотность населения больше получается.

А.НОВИКОВ: Да. И здесь она, Москва, уступает по плотности, вот в этом кольце между Третьим транспортным кольцом и МКАДом, она уступает по плотности только такому городу, ка4к Дакка. Дакка — это лидер всех крупных городов мира по плотности населения. 44,5 тыс. человек на квадратный километр при населении в 15, таком же как Москва, но 44 тыс. на квадратный километр. Вот Москва идет вслед за Даккой, вторым номером, не Москва, а вот это вот кольцо… московские спальные районы, где иногда плотность достигает 20 тыс. и так далее.

Поэтому в данном случае мы должны смотреть не на средний показатель, а именно на структуру плотности в крупных агломерациях. И эта плотность, сама по себе, бывает очень разная. Вот Москва, ее структура, устроена таким образом, что в центре плотность относительно низкая, а вот к периферии, к МКАДу, она растет. Получается такая воронка, да? В классической модели — в европейской, в американской, даже в азиатской, все наоборот. В центре плотность высокая, и она естественно падает к периферии. В Москве вот этот вот вал в виде спальных районов. Город, естественно, создавался как некое единое целое, это был такой проект социалистического города, со своими правилами и так далее, поэтому то, что мы видим, это результат скорее не стихийного развития, а сейчас только, последние 15 лет, стихийное развитие, а до этого так вот город был спланирован.

О.ЧИЖ: Была концепция?

А.НОВИКОВ: Да, была концепция, город был таким образом спланирован. Спланирован, конечно, крайне неудобно, это такой памятник социалистическому городу, в самом его неприглядном виде. Он, конечно, неудобен для жизни, что и говорить, в этом своем качестве, и сейчас, когда вступили законы рыночной экономики, вот эта вот плотность становится еще больше, поскольку именно это место, эти спальные районы, там, где нет обременений по застройке, связанных с исторической средой и так далее, оно становится…

О.ЧИЖ: Там есть территория для бизнеса.

А.НОВИКОВ: …она становится Клондайком для девелопера, который выкачивает из это территории максимум денег, потому что строит многоэтажные дома. Огромная рента, цена на квартиры достаточно высокая, несмотря ни на что, об этом мы еще специально поговорим. Но так или иначе, но эта плотность лишь нарастает и, более того, вот таким образом она начинает выпрыгивать за пределы МКАДа, и куски вот этой монотонной застройки, обеспечивающей максимальную плотность населения, они постепенно становятся такой реальностью, в том числе — и ближайших пригородов.

Как к этому относиться? Есть несколько представлений о том, что такое эта плотность, и, в частности, по сути, можно выделить два типа плотности: сырая плотность, так ее назвал Питер Гордон, исследователь-урбанист, то есть, это та самая плотность, которую мы имеем в Москве, плотность населения на квадратный километр, очень высокая в спальных районах, и плотность креативная, Питер Гордон назвал ее в честь Джейн Джейкобс, это исследователь-урбанист мировых и американских городов, и он назвал «плотность по Джейкобс». Это плотность креативная, которая построена на максимальном взаимодействии людей между собой, так вот в Москве этой креативной плотности, особенно в этом кольце, нет вообще…

О.ЧИЖ: А есть она, наверное, в центре?

А.НОВИКОВ: Она, безусловно, существует в центре, и это вообще феномен центральности, когда плотность становится синонимом разнообразия, синонимом толерантности, взаимодействия, такого быстрого городского метаболизма, и так далее. И если вы посмотрите расклад, на диаграмму плотности, как она меняется от центра Москвы к МКАДу, и на то, как меняется плотность коммерческой активности — розничной торговли, плотность общепита, ресторанов, клубов и всего прочего, то есть, всего того, что составляет среду для взаимодействия людей, если вы посмотрите на график, то он убывает к периферии.

О.ЧИЖ: Они в разные стороны.

А.НОВИКОВ: Да. То есть, в одном случае это воронка, то есть, если мы говорим о плотности населения, в другом случае это перевернутая воронка. И вот этот вот пробел, вот эта разница между высокой плотностью населения в спальных районах и отсутствия там достаточного количества и социальной инфраструктуры, и коммерческой активности, и так далее, вот это вот представляется для Москвы наиболее существенной проблемой.

О.ЧИЖ: То есть, мы имеем своего рода парадоксальную ситуацию: мы имеем основной ресурс людей за пределами кольца, основное скопление, скажем, сервисов, услуг, которые этих людей обслуживают — кафе, рестораны, кинотеатры, офисы и так далее — в центре?

А.НОВИКОВ: Совершенно верно. И понятно, что это приводит к дополнительному передвижению людей, к транспортным проблемам и так далее, но не в этом даже суть. Суть в том, что мы имеем дело в так называемой плохой, сырой плотностью в этом районе. И для того, чтобы с ней справиться, для того, чтобы перевести ее в креативную плотность, нам нужно совершать некие экономические и политические действия.

Главное здесь состоит в том, что с этой плотностью населения на периферии Москвы мы ничего сделать не сможем. Мы не можем оттуда выселять людей, они там останутся естественным образом. И так далее. Но то, что мы сможем сделать, то, что в принципе могут сделать городские власти, это перевести ее в разряд креативной плотности. Для этого нужно там наращивать плотность вот этой вот коммерческой активности, деловой активности, предприятий розничной торговли, предприятий развлечений и так далее, и тому подобное. То есть все, что сделает этот район не просто спальным, а полноценным куском города.

Там, возможно, не сложится дополнительных центров и кусочков центральности, таки х, которые могли бы быть сопоставимы в московским главным центром, и этого не нужно, и, скорей всего, этого не произойдет, скорей всего произойдет за пределами МКАДа, уже в нетронутых районах, где…

О.ЧИЖ: Все идет по-новому?

А.НОВИКОВ: Где можно все делать по-новому, это будет таким вторым центром, по всей видимости, в случае нормально градостроительной политики, в случае возможности договориться между Москвой и Московской областью по поводу использования этой территории и так далее. Это все обременено огромным количеством «если». Если удастся, если хватит сил, если хватит политической воли и так далее. Это все очень сложная работа. Но тем не менее, таким главным мейнстримом в этом отношении, главным вектором, должно стать наращивание плотности социальной инфраструктуры и коммерческой активности в спальных районах Москвы, для того, чтобы вот эти две воронки, они как бы сошлись друг с другом, одна вставилась в другую, а не наоборот.

О.ЧИЖ: Ну, чтобы нижний центр немножко поднялся, а периферийный диаметр немножко уравнялся… Но тогда получается, что… каким образом это можно сделать? Не просто перенести часть каких-то развлекательных вещей в спальные районы? Ведь получается, что туда нужно перенести рабочие места, причем рабочие места не розничной торговли, не ЖКХ, а вот именно какой-нибудь, может быть, бизнес, то есть… скажем так, высококвалифицированных людей.

А.НОВИКОВ: Здесь есть как раз несколько решений такого рода. Кстати говоря, собственно, инфраструктура развлечения в этих местах, она очень даже насыщенная. Другое дело, что она очень слабо использована. Там есть огромное количество ведомственных клубов, например. Вот один из которых раскорячивается сейчас — это ЗИЛ. Но там есть много таких же и других.

О.ЧИЖ: Может быть это миф, но у меня есть такое ощущение, что они как-то уже… некоторые из них выросли, ремонтируются, живут своей жизнью, хорошо, но какая-то большая часть этого сегмента поросла мхом, и заброшенные здания там просто стоят, по ним катается перекати-поле, и гуляют собаки.

А.НОВИКОВ: Совершенно верно. Поскольку они часть бывших крупных ведомственных комплексов территориальных. Здесь есть, прежде всего, ресурс промышленных территорий Москвы. Это примерно 30% все территории Москвы в пределах МКАДа, и, понятное дело, что есть, наверное, два варианта, которые можно рассматривать всерьез. Один вариант — это конверсия этих территорий в жилую застройку, что, на мой взгляд, допускать просто нельзя никаким образом, потому что это лишний раз увеличит нам потенциал для развития плотности населения вне возможности превратить ее в нормальную креативную среду. Поэтому в данном случае одним из выходов как раз является сохранение этих территорий в качестве мест приложения труда. Просто их нужно перепрофилировать, и создать условия, чтобы там возникали лаборатории или производства, которые имеют высокую добавленную стоимость. Это… ну, в таком кратком, телеграфном изложении, формульном, может означать переход от индустриального ландшафта в ландшафт такой лабораторный. Сейчас очень модное такое слово — «labs», всякие лаборатории, но это, по сути дела, полу лаборатории исследовательские, полу цеха каких-то предприятий, которые действительно производят продукцию с очень высокой добавленной стоимостью. Это могут быть исследовательские институты, это может быть так или иначе действительно креативная среда, но состоящая из мест приложения труда, то есть, из офисов в основном, из коммерческих зданий.

И вот таким образом мы говорим, конечно, о достаточно длительном периоде времени, сейчас одним махом этого и не сделать. Это сложнейший вопрос. Это вопрос землепользования, собственности на землю, прав на землю, и так далее, и тому подобное. Вообще, стратегического выбора, как с этими местами поступать. Так или иначе, на будущее это огромный ресурс, который может повлиять на изменение этой среды и создание там не точек центральности, а просто точек приложения труда.

О.ЧИЖ: То есть — развитые спутники?

А.НОВИКОВ: Да, развитые внутренние спутники.

О.ЧИЖ: Прервемся на новости. Оксана Пашина уже в студии.

11:35, программа «Город от ума», Оксана Чиж, Алексей Новиков. Мы говорили о том, каким образом можно, скажем так, повысить креативную плотность в тех московских и подмосковных районах, которые сейчас вполне себе имеют хорошую реальную плотность населения, но при этом эта плотность там существует только за счет высокого строительства, за счет того, что это спальные районы, и людям нужно где-то жить. Но при этом в таких районах в свободное время не всегда хочется оставаться, потому что непонятно, чем там, собственно, заниматься. Но вот если действительно, если перенести часть рабочих мест в такие районы, если создать там хорошую инфраструктуру развлечений, обслуживания, каких-то мест… рестораны, кафе и так далее, получается, что и без того немаленькая стоимость жилья вырастет там еще больше?

А.НОВИКОВ: Вообще со стоимостью жилья здесь есть большая проблема. Она не московская, она общероссийская. Дело в том, что Москва живет в условиях абсолютно неограниченного спроса на жилье со стороны всей России практически, а также со стороны приезжих из других стран, которые здесь остаются и работают надолго. И в данном случае она не может, конечно, никаким образом удовлетворить этот спрос. И значительная часть этого спроса, она посвящена одной теме — найти в Москве убежище. То есть качество квартиры, ее месторасположение…

О.ЧИЖ: Стоят на втором плане.

А.НОВИКОВ: …на втором плане. И вот исследования, которые делали специалисты экономики города показывают, что факторы ценообразования, они, конечно, существуют, их очень много, это не только расстояние от центра и качество самого жилья, это качество среды вокруг и так далее, и тому подобное. Так вот эти качества дают очень слабые ценовые сигналы, и, в сравнении с другими городами мира, аналогичными по размеру, жилье в Москве по ценам, в зависимости от его качества и местоположения, и среды, дифференцировано очень, очень слабо. И, по сути дела, мы не имеем нормального доступного жилья в Москве, если говорить о приобретении его в собственность.

Если говорить об арендном жилье, здесь совсем другая ситуация, и разница между, например, выплатой по ипотечному кредиту, которая означает, что человек купил жилье в собственность, и за ту же самую квартиру ставкой месячной арендной платы, это разница огромная, по сути дела — в два раза меньше арендная плата, чем выплаты по ипотечному кредиту. Как правило в свободной, в теоретической такой модели, они должны быть одинаковыми. Понятно, что этой модели в реальности не существует. В Лондоне, например, наоборот.

О.ЧИЖ: Аренда выше, чем плата по ипотеке?

А.НОВИКОВ: Да, иногда выше, иногда равна. В других городах мира она все-таки ниже, чем… в большей части городов она все-таки ниже, чем платеж по ипотечному кредиту, но так или иначе, Москва в этом смысле абсолютный лидер по этой разнице. И вот этот вот неограниченный спрос, и слабые ценовые сигналы со стороны многих факторов, определяющих цену на жилье, является колоссальной проблемой. И для того, чтобы разрешить эту проблему, то есть, разрешить эту проблему строительством дополнительного жилья в этом кольце между Третьим транспортным и МКАДом, невозможно, потому что спрос неограниченный. Вы построите больше жилья, спрос все равно будет на него. И так или иначе просто расширением предложения жилья в Москве такую проблему решить невозможно.

Единственное, чем можно решить эту проблему, это действительно начать осваивать территории ближайшего Подмосковья, но не так, как они осваиваются сейчас, особенно в пределах так называемой Новой Москвы, в таком же массовом порядке происходит репродукция вот этого вот ужасного эксперимента внутри Москвы — строительство спальных районов, однотипных, ничем не отличающихся друг от друга, ну, может быть, чуть-чуть с измененной планировкой квартир, но, по большому счету, если вы сравните две картинки, 60-х годов и нынешнюю, вы не найдете существенных отличий.

Для того, чтобы этот процесс остановить, для того, чтобы этот процесс не шел по этому ужасному вектору, который сложился в последние десятилетия, необходимо принимать, естественно, решения по правовому зонированию этой территории. Для этого нужна скоординированная деятельность Москвы и Московской области в отношении регламентов, которые бы позволили строить жилье в московских пригородах только определенного качества. Пускай — высокое, пускай — дорогое, пускай — жилье в совершенно другой среде с точки зрения ландшафтной архитектуры и так далее, но это позволит разгрузить вот это вот московское кольцо, внутреннее, вот этот вот «бублик» вокруг центра, и в действительности… да, цена там, может, не упадет, но относительно на будущее она будет, все-таки, в какой-то степени…

О.ЧИЖ: Прогнозируемой.

А.НОВИКОВ: Да, в прогнозируемой степени быть меньше, чем жилье более комфортное, которое будет отвечать требованиям центральности и так далее, но оно будет, по всей видимости, уже находиться на пределами МКАДа, но это вот новый второй центр, который… я не имею в виду Новую Москву, вот этот «аппендикс», который выходит на юг — на юго-запад, с точки зрения профессиональной — полный бред. А я имею в виду полноценную агломерацию.

О.ЧИЖ: Москва, естественно расширяющаяся.

А.НОВИКОВ: Даю

О.ЧИЖ: Ну, и возвращаясь к плотности, конечно, есть такое ощущение, что вот эта история с ценовой политикой, она ведь только усугубляет и делает фактурной ту воронку, о которой мы говорим. Ну, то есть, одно дело, когда, скажем, полвека назад это была такая задуманная концепция, расселение людей по пригородам и стройка там таких вот однотипных районов, но сейчас это ведь естественный процесс. Стихийный, но естественный. То есть человек выбирает место, где он может позволить себе купить квартиру, а не где он хочет, а это, как правило, как раз такие районы где-то либо за пределами МКАДа, в ближайшем Подмосковье, либо где-то все-таки около него.

А.НОВИКОВ: Совершенно верно, и вот в этом вот кольце, на самом деле, жизнь не остановилась, его можно сделать, несмотря на то, что оно не изменится, по большому счету, но его можно сделать достаточно привлекательным для жизни и сделать его как-бы таким, достаточно средним или низким сегментом по цене.

Ну, например, для того, чтобы оно зажило какой-то нормальной жизнью, помимо перепрофилирования индустриальных зон, нужно прекратить эту практику строительства торговых центров, в которые стекается огромное количество людей, заполоняют дороги машинами и итак далее.

О.ЧИЖ: А где же их тогда строить, непонятно?

А.НОВИКОВ: А не нужно. Дело в том, что весь смысл в размазанном пятне коммерческой активности. Вот эта политика, например, по сносу лавочек, вот этих бутиков, она абсолютно безумная с этой точки зрения, она против разумного развития города. Как раз это то, чего не хватает этой части, да?

О.ЧИЖ: Небольших магазинчиков?

А.НОВИКОВ: Небольших, мелких магазинов, которые позволяют решить большую часть проблем, возникающих у человека, в пределах пешеходной доступности.

О.ЧИЖ: Но это не решает проблему профильных гипермаркетов, когда людям нужно, например, закупиться для ремонта. Это ведь невозможно собирать по мелким магазинам…

А.НОВИКОВ: Да, но частота вот такого рода поездок, она, для таких случаев, она гораздо меньше. А так это происходит… «Ашан» какой-нибудь. И вот вам, пожалуйста, это вроде бы…

О.ЧИЖ: Пятница, суббота, воскресенье — подъезды закрыты.

А.НОВИКОВ: И был такой исследователь замечательный, была, Джейн Джейкобс, которая говорила, что в отсутствии пешеходного измерения плотность может оказаться большой проблемой. И вот создание вот этого пешеходного измерения в спальных районах, в том числе — с помощью вот этих вот лавочек или дополнительных…

О.ЧИЖ: Нужны стимулы, чтобы дойти пешком не до метро, а до какого-то пункта?

А.НОВИКОВ: Конечно.

О.ЧИЖ: Парк, магазин, лавочка…

А.НОВИКОВ: Парикмахерская.

О.ЧИЖ: Кинотеатр.

А.НОВИКОВ: Кинотеатр, все что угодно, и это, безусловно, та самая среда, которой там абсолютно не хватает, над которой необходимо работать. А не над крупными супермаркетами и не над, естественно, каким-то крупными заводами, которые там будут стоять, и, в общем, на очень дорогой земле не производить продукцию с высокой добавленной стоимостью.

О.ЧИЖ: Ну, будем надеяться, что все-таки как-то в ближайшее время мы развернемся в сторону небольших предприятий, небольших заведений, учреждений, магазинов, и так далее, и как-то будет отказываться от практики больших, крупных центров. Это была программа «Город от ума». Оксана Чиж, руководитель Московского подразделения группы компаний «Thomson Reuters» Алексей Новиков. Спасибо.

А.НОВИКОВ: Спасибо.

(291 просмотров)